Стоит ли строить фундамент для дома

Фундамент дома является одной из ключевых частей строительного процесса. Он обеспечивает устойчивость и долговечность здания, поэтому его можно считать необходимой постройкой, обеспечивающей равномерное распределение нагрузки на грунт.

Без правильного фундамента дом может столкнуться с проблемами, такими как просадка, трещины в стенах и другие деформации. В итоге, качественный фундамент спасает не только сам дом, но и инвестиции в него.

Что считается недвижимостью?

— Налоговая служба и Росреестр в своих разъяснениях о том, какие постройки являются недвижимостью (а значит, нужно платить за них налог), ссылаются на признаки капитального строения. Прежде всего, имеется в виду наличие у него фундамента (Письмо ФНС от 05.04.2019 № БС 4–21/6262).

Из­-за какого фундамента придется платить налог на дом, баню или гараж, так как их признают недвижимым имуществом?

1. Постройка на винтовых сваях

Судебная практика, увы, не дает однозначного ответа. В одном случае суд отказался признать построенный дом недвижимостью только лишь из-­за того, что он был возведен на винтовых сваях, поскольку сваи не обеспечивают прочной связи с землей. Следуя такой логике, собственник не должен платить налог за дом или баню на винтовых сваях, поскольку их нельзя поставить на кадастровый учет как объект недвижимости.

В другом случае суд не ограничился одной лишь характеристикой фундамента, а потребовал от эксперта проверить, насколько прочно само здание связано с ним (а значит, и с землей). По заключению эксперта, дом не имел прочного крепления со сваями: болтовые соединения могли быть демонтированы без причинения серьезного ущерба всему сооружению, поэтому строение также не признали капитальным.

Как показывает практика, в большинстве случаев постройки на винтовых сваях не признают недвижимостью — следовательно, их владельцам не грозит уплата налога.

Но если все­-таки по своей конструкции здание надежно соединено со сваями так, что нельзя его разобрать без причинения существенного ущерба, его могут отнести к недвижимости, а значит, придется платить налог.

2. Ленточный фундамент

Такой фундамент представляет собой бетонный или железобетонный контур, возводимый под несущими стенами здания. В отличие от винтовых свай, ленточный фундамент чаще всего является основанием для отнесения постройки к объекту недвижимости — но при условии, что он заглублен относительно уровня земли. Это обеспечивает устойчивую связь строения с землей, что является главным признаком недвижимого имущества. Поэтому за постройку на ленточном фундаменте платят налог.

Бывают исключения, когда здание на ленточном фундаменте не признают капитальным: фундамент не был заглублен в землю и крепился к сэндвич­-панелям.

3. Монолитный плитный фундамент

Не удалось найти судебной практики, где постройку на таком фундаменте отказались бы признать недвижимостью. Поэтому избежать налогов за такие строения вряд ли удастся.

При решении вопроса о капитальном характере той или иной постройки суды также учитывают:

— наличие или отсутствие в сооружении сборно-­разборных конструкций, которые технически можно разобрать, перенести и установить в другом месте без ущерба зданию, и факт стационарного подключения постройки к инженерно-­техническим сетям.

Каждому дому нужен свой фундамент

Существует негласное правило: при возведении фундамента экономить нельзя. Однако, по мнению строительного эксперта Александра Исаковского, переусердствовать с этой важной частью конструкции дома – тоже не следует.

Фундамент – важная часть конструкции дома

При проектировании и строительстве загородного жилья заказчик и будущий счастливый владелец изначально ставит много различных целей и задач, одна из которых — экономичность предстоящей стройки, которая не должна быть в ущерб качеству и долговечности будущего здания. Под каждый дом или хозяйственное строение требуется определённый фундамент.Его тип и конструкция зависят от следующих факторов:

• грунтов застраиваемого участка, ровности или уклонов поверхности участка;
• конфигурации и конструктивных решений наземной части здания его веса;
• желания иметь подвальный или цокольный этаж;
• предстоящих условий эксплуатации (дом для круглогодичного или сезонного проживания);
• доступности тех или иных строительных материалов (например, недалёкое расположение завода ЖБИ, производства кирпича и т.д.);
• желаний заказчика по части архитектуры дома и т.д.

Зимний дом имеет свайный фундамент (монолитные железобетонные сваи с заглублением на 1,7 м и ростверк с заглублениемна 0,3 м)

Основные типы фундаментов для загородных домов

• варианты по конструктивному составу: ленточные, свайные (столбчатые) с ростверком, плитные;
• по заглублению: заложенные ниже уровня промерзания (заглубление более 1,5 м) и мелкозаглублённые (менее 1 м от поверхности грунта);
• по назначению: бесподвальные, с подземным этажом (конструкции фундамента одновременно являются стенами подземного этажа);
• по применяемым материалам: монолитные железобетонные, сборные бетонные, с металлическими винтовыми сваями.

Сложный свайный фундамент с верхним незаглублённым ростверком из монолитного бетона

Дом для сезонного проживания

Для такого типа зданий делать подвал крайне нецелесообразно. На сырых пучинистых грунтах в зимнее время в неотапливаемой постройке будут происходить постоянные деформации и разрушения подземных конструкций из-за воздействия сил морозного пучения грунтов.

Причём, чем более сильны морозы, и чем дольше они держатся, тем больше деформации пучения. Ни одна гидроизоляция не выдерживает деформаций конструкций и также разрушается — на третий или четвёртый год эксплуатации подвал может заполниться водой. И такие дефекты будут неустранимыми.

На сухих непучинистых грунтах подвальные этажи разрушаться не будут. Но любой подземный этаж зимой в неотапливаемом доме промёрзнет. Влажность в подвале всегда высокая, что делает подвалы в неота­пливаемых домах непригодными для хранения различных вещей и инструментов.

Многие из моих соседей по даче мучаются с такими подвалами: весной постоянно качают из них воду, потом просушивают и пытаются по много раз сделать различные гидроизоляции и дренажи. Иногда, устав от постоянных работ с подземной частью здания, собственники таких домов принимают крайние меры — засыпают подвалы песком и закрывают сверху цементно-песчаной стяжкой.

Заглублённый ленточный фундамент хорошо подходит только для тяжёлых кирпичных и пенобетонных домов

Заглублённые ленточные фундаменты также нецелесообразны для домов сезонного проживания. Для таких дачных домов наиболее оптимальны свайные конструкции с применением винтовых свай или мелкозаглублённые ленточные монолитные основания. У свайных фундаментов есть один значительный недостаток — изначальное отсутствие цоколя.

Для защиты подпольного пространства от ветров, непрошенных собак и кошек надо как то закрывать цоколь. Приходится придумывать некие каркасы и делать утеплённую обшивку. Иногда делают цокольный этаж из бетонных блоков. А это существенные затраты, которые уменьшают экономический эффект, увеличивая расходы на, казалось бы, дешёвый винтовой фундамент.

Мелкозаглублённый ленточный фундамент

Для дачных летних домов я рекомендую мелкозаглублённые ленточные фундаменты из монолитного бетона с заглублением на 0,2–0,3 м. При наличии доступной доставки товарного бетона автомобилями с миксерами такой фундамент технически и экономически наиболее выгоден. Мы сразу получаем готовый цоколь.

Дачный дом прекрасно стоит на склоне на комбинированном мелкозаглублённом фундаменте (лента и столбы)

При хорошей опалубке выходят ровные бетонные стенки, которые можно покрасить фасадной краской и забыть про отделку. При этом получаем и техническое подполье, где можно спокойно проложить все коммуникации и потом иметь доступ к их обслуживанию, а также образуется место для сезонного хранения овощей и различных предметов.

При отсутствии товарного бетона с доставкой в миксерах можно скомбинировать ленту из бетона ручного приготовления с кладкой цоколя из бетонных блоков. Мелкозаглублённые ленточные фундаменты идеально подходят для строительства сезонных дачных домов на любых грунтах, в том числе и на водонасыщенных с высоким уровнем грунтовых вод. На слабых грунтах для кирпичных или блочных домов надо сделать более широкую ленту.

Какие варианты?

На сухих песчаных грунтах для фундамента можно использовать мелкозаглублённые столбы из бетона ручного приготовления или из бетонных блоков — это самый дешёвый вариант фундамента, который можно сделать даже силами членов своей семьи.

Плитные фундаменты для сезонных домов целесообразно делать на сухих грунтах для кирпичных или блочных домов, если полы первого этажа планируются с покрытием из керамической плитки. В этом случае фундамент является экономичной основой пола.

Зимний дом с подвалом

Для такого типа строений с подвальным этажом допустимы два типа фундаментов.В случае сухих грунтов с низким уровнем грунтовых вод походят заглублённые ленты из монолитного бетона, тонкие бетонные полы в подвале устраивают отдельно.

Зимний дом на склоне с мелкозаглублённой фундаментной лентой

В условиях водонасыщенных грунтов применяют комбинированный фундамент: бетонная плита (она же пол подвала) и фундаментные ленточные стены. Подобный фундамент позволяет сделать качественную сплошную гидроизоляцию из рулонных битумных материалов под плитой, которая далее переходит в гидроизоляцию стен. Получается сплошная изолирующая «одежда» по всей наружной поверхности конструкций фундаментов.

Возможно ли построить дом на старом фундаменте

Когда перед вами возникает выбор: залить новый фундамент или использовать уже существующий, важно знать все за и против. Может ли старый фундамент стать надёжной основой для вашего нового дома? Этот вопрос интересует многих застройщиков и владельцев земельных участков. В нашей статье мы разберём, как оценить состояние старого фундамента и что необходимо сделать, чтобы ваше будущее строение было безопасным и устойчивым.

Распространенные мифы и заблуждения

• Миф 1: Старый фундамент автоматически непригоден к использованию

Реальность: Не все старые фундаменты требуют замены. Многие могут быть вполне пригодны для использования после тщательной проверки и, при необходимости, укрепления. Ключевым моментом является проведение профессиональной оценки состояния фундамента, включая его структурную целостность и уровень гидроизоляции.

• Миф 2: Восстановление старого фундамента обойдется дороже, чем заливка нового

Реальность: Во многих случаях использование существующего фундамента может существенно снизить стоимость строительства. Экономия происходит за счет отсутствия необходимости в разработке нового котлована и утилизации строительного мусора. Однако, это справедливо только если после проведения всех необходимых проверок и анализов фундамент признан пригодным к дальнейшей эксплуатации.

• Миф 3: Любой вид здания можно построить на существующем фундаменте

Реальность: Фундамент должен соответствовать типу и массе здания, которое планируется строить. Например, фундамент для легкой деревянной постройки может не подойти для строительства многоэтажного кирпичного дома. Поэтому, перед планированием строительства важно провести технический анализ и удостовериться, что характеристики фундамента соответствуют нагрузкам от предполагаемого здания.

• Миф 4: Повторное использование фундамента вредно для экологии

Реальность: На самом деле, повторное использование фундамента может быть более экологичным решением, поскольку это снижает объем строительных отходов и потребность в новых материалах. Также это помогает избежать дополнительного воздействия на окружающую среду, связанного с разработкой новых котлованов и изменением ландшафта.

• Миф 5: Старый фундамент всегда устойчив и надежен

Реальность: Пригодность старого фундамента к дальнейшему использованию зависит от множества факторов, включая его возраст, состояние, историю использования и условия окружающей среды. Без должной проверки и оценки, использование старого фундамента может привести к непредвиденным проблемам и даже аварийным ситуациям. Поэтому крайне важно провести все необходимые исследования и получить заключение специалистов.

Оценка состояния существующего фундамента

Это ключевой этап перед началом строительства на старой основе. Вот как это обычно делают:

Визуальный осмотр

Первым делом проводят визуальный осмотр фундамента. Это значит, что нужно внимательно осмотреть всю доступную поверхность на предмет трещин, отслоений, сколов или других видимых повреждений. Особое внимание стоит уделить углам и местам, где фундамент соединяется с другими конструкциями, так как именно там часто проявляются первые признаки проблем.

Профессиональная диагностика

Если визуальный осмотр показывает наличие потенциальных проблем, или же если фундамент старый и его история неизвестна, к делу подключают профессионалов. Они могут использовать неинвазивные методы, такие как ультразвуковое тестирование, чтобы оценить глубину и серьезность трещин, а также состояние арматуры внутри бетона. Эти методы позволяют получить подробную картину без разрушения самого фундамента.

Проверка гидроизоляции и дренажной системы

Важной частью оценки является проверка гидроизоляции. Надо убедиться, что фундамент защищен от воды, которая может просачиваться через почву, особенно в районах с высоким уровнем грунтовых вод. Проверяют, есть ли дренажная система, которая предотвращает накопление воды вокруг фундамента, и в каком она состоянии. Если системы нет или она повреждена, это может стать серьезной проблемой, ведущей к разрушению фундамента.

Юридические и нормативные аспекты

Перед тем как принять решение о строительстве на старом фундаменте, необходимо проверить, соответствует ли он действующим строительным кодексам и нормам. Это включает в себя анализ глубины заложения фундамента, его прочности, а также наличие нужной арматуры. Строительные кодексы могут варьироваться в зависимости от региона, поэтому важно удостовериться, что старый фундамент соответствует всем современным требованиям безопасности и устойчивости.

Законодательство в области строительства может меняться, и это может повлиять на возможность использования существующих фундаментов. Например, новые требования к энергоэффективности или сейсмической безопасности могут не допускать использование устаревших конструкций без их значительной модернизации. Также могут быть введены дополнительные экологические или зонирования требования, которые необходимо учитывать при планировании строительства.

Проектирование и планирование

При планировании строительства на старом фундаменте основной задачей является адаптация архитектурного проекта под уже существующие параметры фундамента. Это требует тщательного изучения размеров, формы и несущей способности фундамента. Архитекторы и инженеры должны учитывать эти параметры при разработке дизайна нового здания, чтобы максимально использовать потенциал старой основы и обеспечить безопасность конструкции. Например, планировка и расположение внутренних несущих стен должны соответствовать местам, где фундамент способен выдержать большую нагрузку.

Если существующий фундамент требует усиления для соответствия новому проекту, существует несколько методов модернизации:

1. Дополнительное армирование — укладка новой арматуры с последующим заливом бетона может значительно увеличить прочность фундамента.
2. Увеличение ширины и глубины — в случае, если исходный фундамент слишком узкий или мелкий, можно расширить его контуры, добавляя новые секции бетона.
3. Улучшение гидроизоляции — обновление или добавление слоев гидроизоляции поможет защитить фундамент от водных воздействий, тем самым продлевая его срок службы и улучшая общую устойчивость конструкции.
4. Внедрение современных композитных материалов — использование полимербетонов или фибробетонов может улучшить показатели долговечности и морозостойкости.

Каждое решение должно быть тщательно рассмотрено совместно с инженерами и архитекторами для обеспечения того, чтобы модернизация фундамента соответствовала как техническим требованиям проекта, так и строительным нормам и стандартам.

Проблемы интеграции нового фундамента с существующим

Строительство нового фундамента на старом кажется экономически выгодным и экологически оправданным решением, но не всегда оно оправдано с инженерной точки зрения. Ведь в процессе эксплуатации дома, особенно на начальных этапах, когда конструкция постепенно утяжеляется и усаживается, очень важно, чтобы фундамент был монолитным и единым по всей площади. Проблема совмещения нового фундамента с частями старого заключается в следующем:

1. Нарушение целостности арматурного каркаса. В местах соединения старой и новой части фундамента арматурный каркас не может быть надежно соединен без специальных технологических решений. Это создает слабые зоны, где велика вероятность образования трещин.
2. Неравномерная усадка. Грунт под старым фундаментом уже уплотнен и не подвержен значительным изменениям, в то время как под новым участком грунта усадка происходит. Это приводит к неравномерной усадке всей конструкции, что вызывает напряжения в стенах и основании.
3. Различие в сечении бетонной ленты. Когда новая часть фундамента заливается на часть старой, существует риск, что новый слой бетона не будет иметь такой же толщины или плотности, как исходный. Это может привести к различиям в физических характеристиках и, как следствие, к потенциальным проблемам в будущем.

Решения и альтернативы

1. Полное удаление старого фундамента — часто лучшим решением может быть полный демонтаж старого фундамента и строительство нового с нуля, чтобы обеспечить его единство и соответствие всем требованиям надежности и долговечности.
2. Использование свайного или столбчатого фундамента — в местах, где старый фундамент представляет собой риск, можно рассмотреть возможность строительства свайного или столбчатого фундамента, который позволит «перепрыгнуть» проблемные участки.
3. Проектирование с учетом существующего фундамента — если полный демонтаж невозможен, следует тщательно проанализировать возможности интеграции старой и новой части, возможно, с привлечением специализированных инженерных решений для усиления конструкции.