При поиске квартиры на вторичном рынке мы часто сталкиваемся с терминами, такими как хрущевки, сталинки и брежневки. Эти названия ясно указывают на возраст жилых зданий, но чем они различаются между собой, и какие варианты предпочтительнее? О всех аспектах, присущих данным типам жилья, мы поговорим ниже.
- Типы зданий: Сталкини — дома, построенные в сталинскую эпоху (1930-1950-е), хрущевки — построены в период правления Хрущева (1950-1960-е), брежневки — здания, возведенные в эпоху Брежнева (1960-1980-е).
- Архитектурные особенности: Сталкини отличает массивный фасад и высокие потолки; хрущевки — простые формы и малый метраж; брежневки — улучшенные планировки и больший комфорт.
- Качество строительства: Сталкини обычно строились качественнее, хрущевки имели экономичные решения, брежневки часто использовали более современные материалы.
- Инфраструктура: Брежневки часто расположены в районах с развитой инфраструктурой, хрущевки могут находиться в менее благоустроенных зонах.
- Что лучше: Выбор зависит от предпочтений: сталинки — престиж и комфорт, хрущевки — доступность, брежневки — баланс между качеством и ценой.
Сталинки
Сталинками считаются все жилые здания, возведенные в период правления Иосифа Сталина, то есть с 30-х до начала 50-х годов. Сталин ушел из жизни в 1953 году, но жилье продолжали возводить по тем же проектным решениям вплоть до 1958 года. В общем, эти дома уже давно устарели. Большинство довоенных двухэтажек демонтированы, а оставшиеся варианты не рекомендуется рассматривать для покупки, так как они характеризуются избыточной ветхостью.
Для их ремонта потребуется гораздо больше средств, чем реально стоит само жилье. Кроме того, сталинские здания имеют особенности, такие как общие кухни и санузлы на каждом этаже, что вряд ли соответствует современным стандартам уютного проживания.
Плюсы
После завершения Второй мировой войны возникла необходимость решать вопрос с жильем. Прежде всего, строились дома для «номенклатуры» — высокопоставленных партийных и государственных служащих. Эти здания отличались более продуманными проектировками, массивными стенами и хорошей звукоизоляцией.
Далеко не все сталинки, возведенные для обычных граждан, славятся хорошей акустикой. Хотя звукопроницаемость и не столь высока, как в панельных домах, она вполне ощутима. При этом говорить о «характерных» чертах конструкций сталинской постройки нельзя, так как существует множество проектов с различиями в исполнении. Каждый дом следует осматривать индивидуально, даже если они расположены рядом и построены примерно в одно время.
Внешно сталинки легко узнать по их характерным признакам: массивные стены, возможное наличие лепнины на фасаде и большие окна. Одной из главных привлекательных характеристик сталинских квартир являются высокие потолки, что делает их желанными для многих покупателей, несмотря на остальные недостатки.
Сталинские дома, построенные в период правления Иосифа Сталина, отличаются монументальностью, размахом и богатством архитектурных деталей. Эти здания, как правило, имеют высокие потолки, просторные квартиры и внушительные фасады, украшенные элементами классической архитектуры. Сталинская архитектура стремилась подчеркнуть мощь государства и обеспечить комфорт для граждан, что делает такие дома довольно привлекательными для проживания. Однако, несмотря на свои красивый облик и качественные строительные материалы, большинство сталинских домов имеет недостатки в плане современных удобств, таких как централизованное отопление и современные коммуникации.
Хрущевские дома, построенные в эпоху Никиты Хрущева, явились ответом на дефицит жилья. Они представляют собой панельные и кирпичные многоэтажки с упрощенной архитектурой. Хрущевки отличаются меньшими площадями квартир, низкими потолками и минимальным количеством отделки, что было вызвано необходимостью быстрого строительства. Эти здания отвечали запросу на массовое жилье, однако зачастую не обеспечивали должного уровня комфорта и шумоизоляции, что делает их менее привлекательными для долгосрочного проживания в сравнении со сталинскими домами.
Брежневские дома, появившиеся в эпоху Леонида Брежнева, представляют собой эволюцию в архитектуре жилых зданий, зачастую отличающуюся существенно большими площадями и улучшенной планировкой по сравнению с хрущевками. Брежневская эпоха отметилась постепенным переходом к более просторным квартирам, улучшенной тепло- и звукоизоляцией. Однако, как и в случае с хрущевками, многие брежневские дома строились по типовым проектам, что сказывалось на разнообразии архитектури. Тем не менее, если выбирать между сталинскими, хрущевскими и брежневскими домами, можно сказать, что сталинские остаются наиболее предпочтительными с точки зрения эстетики и качества, в то время как брежневские дома лучше отвечают современным требованиям к жилым помещениям.
Кроме того, выделяется продуманная планировка. В таких домах обычно просторные отдельные комнаты, высокие окна, широкие коридоры, а также большие кухни и санузлы. Однако это и все их плюсы.
Минусы сталинских домов
Ключевым минусом сталинских домов является их возраст. Это подразумевает необходимость затрат на ремонт, который зачастую обходится дороже, чем сама квартира. Некоторые элементы просто невозможно заменить. Основной проблемой являются деревянные перекрытия — замена таких конструкций может быть невыгодной, и проще будет сносить старый дом и строить новый.
Если балки пришли в негодность, такие здания подлежат сносу.
Даже когда старые перекрытия еще в приемлемом состоянии (что встречается даже спустя 70 и более лет), провести замену бетонной стяжки не получится из-за ограниченной нагрузки конструкции. Вам, таким образом, придется снова укладывать деревянные полы либо применять современные технологии для устройства полов.
Таким образом, принимая решение о покупке сталинки, будьте готовы к тому, что полы будут скрипеть. Но еще хуже, если эти звуки будут слышны соседям с верхних этажей. В домах низшего класса может даже качаться люстра, когда кто-то двигается в квартире выше.
Стоит отметить, что не все сталинки имеют деревянные перекрытия — некоторые здания, возведенные после 1950 года, могут похвастаться бетонными. В этом случае проблемы со скрипами полов относительно успешно решаются. Полы останутся деревянными, но их можно удалить и налить наливной пол. Но толстый слой не получится, так как несущая способность основания не слишком велика.
Тем не менее, наличие скрипа в сталинских домах с бетонными перекрытиями не является критической проблемой.
Еще одним недостатком сталинских зданий являются неровные стены. После войны требования к качеству постройки были невысокими, а многие дома страдали от недостатков в отделке, что делало невозможным повесить полки въединицу с такими стенами. Часто штукатурка просто осыпается при малейшем контакте.
Иногда штукатурка с трудом держится на обоях, что приводит к необходимости капитального ремонта стен. Однако возведение кирпичных перегородок в таком случае также невозможно — это слишком тяжело. Можно использовать гипсокартонные или облегченные стеновые блоки.
Другими минусами являются отсутствие мусоропровода, редкое наличие лифта, отсутствие центрального горячего водоснабжения и возможные проблемы с напором холодной воды, устаревшая электропроводка, требующая замены на уровне щита. Тем не менее все эти слабости могут быть компенсированы хорошей планировкой и высокими потолками. Если вы готовы делать ремонт, такое жилье может стать уютным и комфортабельным.
Хрущевки
С приходом к власти в 1953 году Никиты Хрущева была поставлена задача обеспечить молодые семьи жильем. В связи с этим были разработаны проекты быстро возводимых многоквартирных домов. Одно время строили даже целые серии зданий, которые можно было возвести всего за 45 дней — это, пожалуй, худшие образцы панельных домов. За полтора месяца сложно создать что-то качественное, даже применяя панельные блоки.
Плюсы
У хрущевок по сути два главных преимущества:
- Первое — это доступная стоимость жилья.
- Второе — отсутствие несущих перегородок внутри квартир.
Несущие конструкции — это стены, отделяющие квартиры друг от друга. Это позволяет облегчить процесс перепланировки.
К сожалению, первоначальная планировка может оказаться настолько неудачной, что перепланировка не даст значительных результатов. Некоторые изменения осуществить можно, но кардинальные — вряд ли. Основное правило, которому придется следовать при перепланировке, — это сохранение мокрых зон (кухни и санузла) на прежнем месте. Например, можно поменять местами ванну и кухню, но сместить или передвинуть перегородку в коридор не получится. Такую трансформацию никто не одобрит.
Возможные проблемы и минусы
Хрущевки бывают кирпичными и панельными. Кирпичные варианты лучше в плане звукоизоляции и теплоизоляции. У панельных зданий здесь часто возникают серьезные проблемы. В некоторых домах звукоизоляция настолько плоха, что здесь можно будет услышать разговоры соседей. Звукоизоляция зависит не только от проекта, но также от качества и толщины стеновых панелей.
Независимо от используемого строительного материала, у хрущевок есть значительный недостаток — маленькие кухни и санузлы. Хрущевские власти считали, что советская семья должна питаться в общественных столовых, что освободит женщин от домашних забот. А для чаепития, по их мнению, достаточно 4-6 квадратных метров. Настолько малые кухни, что приходится ставить холодильники в комнату или в кладовки (если такие имеются).
Проблема с установкой стиральной машины также не имеет очевидного решения. Люди пытаются разместить машину над унитазом, продвигают его к двери, или помещают в ванной, заменяя при этом ванну на душевую кабину. Каждый решает эти типичные задачи по-своему.
Особенности планировок
Планировка большинства проектов хрущевок оставляет желать лучшего: комнаты, как правило, очень маленькие, коридор может быть узким, прихожей зачастую вовсе нет. Если в спальне поставить кровать, то пространство для передвижения может составлять всего 30 сантиметров. Если есть балкон, пройти на него можно либо сбоку вдоль стены, либо перешагивая через кровать.
Высота потолков в хрущевках составляет 2,2 — 2,4 метра. Когда строили хрущевки, главной задачей было возведение большого количества доступного жилья. Стоимость квадратного метра не превышала 25 рублей. Из-за этого размеры помещений оказались минимальными, а стены — тонкими. Для сравнения, в сталинках цена одного квадратного метра колебалась от 100 до 200 рублей в зависимости от проекта.
В некоторых случаях входные двери в санузел (обычно объединенный, но иногда раздельный) открываются прямо на узкий коридор, рядом с входной дверью в квартиру. Хорошо, что можно будет перенести двери в сторону кухни — это не идеал, но решение.
Еще один недостаток состоит в том, что лестничные площадки слишком малы. Люди, пробовавшие провезти мебель, знают, насколько это сложно: просто невозможно развернуться с предметом несколько больше кресла.
Нередко в подобных домах нет централизованного горячего водоснабжения, устанавливаются водонагреватели. При таких маленьких размерах кухни и санузла, где чаще всего их ставят, это занимает драгоценное пространство. Дома, как правило, не новые, а значит, требуют замены водопровода, канализации, отопления и проводки. Замены необходимо проводить не только в квартире, но и в вхождении дома. Если стояки и проводка в подъезде не обновлялись более десяти лет, лучше избегать покупки такого жилья.
Покупать или нет?
Как правило, хрущевки не являются лучшим выбором для жилья. Их иногда называют «хрущебы» из-за очень маленьких комнат с низкими потолками. Когда их строили, люди жили в барачных условиях либо в передвижных домах и были счастливы получить собственное жилье, хоть и такого небольшого размера. А квартиры, в общем, были бесплатными, нужно было лишь дождаться своей очереди.
В настоящее время квартиры в хрущевках в основном становятся выбором молодых семей, которые ищут доступные варианты. Как первое самостоятельное жилье — это приемлемый вариант. Однако если есть возможность, стоит рассмотреть более комфортные альтернатива, например, брежневки.
Брежневки
Среди населения существует мнение, что квартиры, построенные в эпоху Брежнева, значительно превосходят хрущевки. В период правления Леонида Брежнева в 60-70-х годах продолжалась реализация программы по обеспечению жильем. В этих домах кухни и санузлы стали шире на 1-2 метра, а комнаты приобрели больше пространства. Появились варианты квартир с отдельными комнатами, без проходных залов, например.
Некоторые проекты включали достаточно просторные прихожие, а коридоры стали более удобными для использования. Всего было разработано около 40 различных проектов, большинство из которых — пяти- и девятиэтажные панельные дома. Есть и высотные варианты — 12, 14 и даже 17 этажей.
С 1975 по 1985 годы были построены брежневки с более продуманной планировкой. Чаще всего это трех- и четырехкомнатные квартиры, где все комнаты имеют нормальные размеры. В народе такие квартиры с улучшенной планировкой (УП) стали называть «улучшенками». Однако кухни и санузлы остались относительно небольшими, хотя и увеличились на 2-3 метра по сравнению с хрущевками.
Одним из крупных отличий брежневок от хрущевок стали более высокие потолки — теперь они составляли 2,6 метра или даже 2,7 метра, что лучше, чем максимальные 2,4 метра в хрущевках. Возросла общая площадь квартир. Отдельные санузлы стали стандартом, за исключением однокомнатных, где они остались совмещёнными. Но стоит отметить, что однокомнатные квартиры в брежневках, как правило, меньше по площади, чем в хрущевках.
Такой вот нюанс.
Окна, хоть и остались небольшими, теперь имели более широкие подоконники. Пространство лестничных площадок тоже увеличилось, что облегчало перемещение, например, мебели.
Минусы, проблемы и способы решения
Однако в большинстве брежневских домов присутствуют те же недостатки, что и в хрущевках: маленькие кухни и санузлы, неудачные планировки с проходными комнатами. Также имеются узкие и длинные коридоры, которые сложно использовать для чего-то полезного. Проблема отсутствия полноценной прихожей также осталась.
В пятиэтажных брежневках часто отсутствуют лифты. В девятиэтажных они имеются, но из-за плохой звукоизоляции шум от их работы слышен на несколько этажей вверх и вниз. Поэтому вести приватные разговоры в подъезде нецелесообразно — все вокруг смогут услышать.
Что касается центрального горячего водоснабжения, его наличие — не всегда правило. Во многих домах установлены колонки, и хотя это может показаться нормальным, но старые коммуникации часто не способны справляться с большим потреблением воды. Из-за низкого давления возникают ситуации, когда вместо теплой воды из смесителя может течь кипяток или, наоборот, холодная вода.
Другая проблема заключается в электропроводке. В ту пору, когда строились брежневки, в домах было лишь несколько электроприборов, и проводка проектировалась на минимальное потребление. Эту проблему нельзя игнорировать — необходимо принимать меры сразу, иначе существует риск возгорания.
Замена проводки только в квартире — это лишь полуправильное решение, также следует обновить проводку от щитка в подъезде. В итоге затраты будут значительными.
Как выбирать
При выборе жилья следует учитывать окружение. Несмотря на то, как хороша ваша квартира, уровень комфорта во многом определяется соседями. Поэтому перед покупкой стоит внимательно изучить подъезд. Пройдите вверх и вниз, оцените состояние дверей соседей, состоянии лестницы, стен и перил. Это даст представление о том, кто живет в вашем потенциальном соседстве.
Не забывайте прогуляться вокруг дома как днем, так и вечером. Обратите внимание на людей на территории. Поговорите с бабушками на скамейках — они зачастую могут предоставить полезную информацию. Вам стоит выяснить следующие моменты:
- Насколько хорошо функционируют водопровод и канализация. Когда они в последний раз подвергались ремонту.
- Какая ситуация с проводкой, насколько часто случаются отключения электричества.
- Существуют ли проблемы с фундаментом.
- Тепло ли в зимний период.
- Какова ситуация с шумом и слышимостью.
- Есть ли неподобающие соседи.
- Не протекает ли крыша.
- Имеются ли проблемы с плесенью.
Если ответы удовлетворят вас, стоит задуматься о покупке. Однако помните, что если вы приобретаете квартиру без ремонта на вторичном рынке, вам потребуются дополнительные средства на реконструкцию. При этом стоимость при дальнейшей продаже вряд ли вырастет более чем на треть от вложенных в ремонт средств. Таким образом, выгоднее покупать с ремонтом, но убедитесь, что он выполнен качественно, а не является лишь косметическим.
Нестандартные советы для хорошего выбора
Совет №1. Когда будете осматривать квартиру, обращайте внимание на запах. Если вы почувствуете сырость или плесень, лучше отказаться от покупки, даже если цена и планировка выглядят заманчиво. Предыдущие владельцы, вероятно, старались решить эту проблему, но не смогли, и вам, возможно, это не удастся.
Совет №2. В зимний период обратите внимание на число открытых окон у жильцов дома. Чем больше открытых окон, тем выше шансы, что дом сохраняет тепло. То же касается большого количества деревянных окон — это может сигнализировать о том, что нет острого необходимости в замене их на более герметичные варианты.
Совет №3. Посетите управляющую компанию (УК). Там хранятся записи о всех серьезных проблемах, возникших в доме. Речь идет о протечках крыши, проблемах с водопроводом, электропроводкой и так далее. Так вы сможете узнать о проблемных соседях, если они есть.
Хрущевки, сталинки, брежневки — что лучше
Чтобы сделать удачную покупку на вторичном рынке, следует собрать немало информации. Разобраться в различиях между сталинками, хрущевками и брежневками — это основа для начала. Хотя сталинки являются самыми старыми, они в большинстве случаев оценены выше из-за больших площадей, высоких потолков и толстыми стенами.
Важна их локация. Сталинские дома, как правило, расположены в центре города.
Хрущевки и брежневки тоже жилые массивы, часто не так далёкие от центра. По уровню комфорта они схожи, но хрущевки старше, а также имеют меньшие площади и крошечные кухни и санузлы. Поэтому из этих двух категорий брежневки представляются предпочтительнее.
Они на 20-30 лет новее и предлагают больше пространства.
Вопросы по теме
Какой стиль влияет на комфорт проживания в сталинках, хрущевках и брежневках?
Комфорт проживания в этих типах домов в значительной степени определяется стилем архитектуры и планировкой. Сталинки, построенные в сталинскую эпоху, как правило, предлагают высокие потолки, широкие коридоры и удобные жилые пространства, что создает ощущение простора. Хрущевки, наоборот, отличаются компактными и функциональными квартирами с меньшими размерами комнат, но порой могут похвастаться хорошей транспортной доступностью. Брежневки представляют собой своего рода компромисс: они имеют более продуманные планировки и более качественные материалы, чем хрущевки, при этом сохраняя относительную экономичность. В целом, выбор зависит от индивидуальных предпочтений: если важен комфорт и пространство, лучше выбрать сталинку, а если важна экономия и близость к инфраструктуре — хрущевку.
Насколько важно состояние дома при выборе между сталинкой, хрущевкой и брежневкой?
Состояние дома играет ключевую роль в процессе выбора. Даже самая привлекательная архитектура не сможет компенсировать проблемы с инженерными системами или износом конструкций. Сталинки могут потребовать значительных вложений в модернизацию, особенно если речь идет о системе отопления или окнах. Хрущевки зачастую имеют старые коммуникации, которые необходимо менять, в то время как брежневки, как правило, более современны по сравнению с хрущевками и могут предложить более свежие инженерные решения. Поэтому перед покупкой обязательно стоит провести анализ состояния выбранного дома независимо от его типовой принадлежности.
Можно ли из хрущевки или брежневки сделать «сталинку» с помощью ремонта и перепланировки?
Теоретически, да, можно значительно изменить пространство в хрущевке или брежневке за счет капитального ремонта и перепланировки. Современные технологии и подходы к дизайну позволяют создавать более светлые и просторные помещения, добавляя некоторые элементы, присущие сталинкам, такие как высокие потолки или арочные проемы. Однако стоит учесть, что это потребует значительных финансовых затрат и времени. Кроме того, необходимо учитывать правовые аспекты перепланировки — согласование с местными органами бывает довольно трудоемким процессом. Так что, если вы готовы к таким изменениям и вложениям, можно пытаться создать уютное пространство в любом типе жилья!
