В последнее время в языке появилось множество новых терминов, значение которых не всегда очевидно. Одним из таких слов является «девелопмент» и «девелоперская компания». Судя по рекламным материалам, можно догадаться, что эти понятия относятся к строительству, но почему же их не назвать просто строителями или строительной компанией? Дело в том, что строительство — это лишь одна из многочисленных задач, которые решают девелоперы.
- Определение девелопмента: процесс создания и управления недвижимостью от идеи до завершения.
- Виды девелопмента: жилой, коммерческий, промышленный и рекреационный.
- Этапы девелопмента: анализ рынка, проектирование, финансирование, строительство и эксплуатация.
- Отличия компаний: опыт, специализация, репутация и масштабы проектов.
- Критерии выбора: портфолио, отзывы клиентов, финансовая устойчивость и подход к работе.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Сам термин «девелопмент» происходит от английского слова development, основное значение которого — развитие или рост.
Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность, нацеленную на создание объектов недвижимости, их реконструкцию или изменение существующих зданий и земельных участков, что ведет к повышению их рыночной стоимости.
Соответственно, основная цель девелоперских компаний — это увеличение стоимости недвижимости и её успешная продажа.
Как же различаются девелоперы и застройщики? Суть в том, что застройщик сосредоточен на реализации проекта, проводит строительные работы, порой привлекая финансовые средства. В то время как девелопмент охватывает все этапы — от идеи до окончательной реализации. Это означает, что девелоперская компания занимается:
- Разработкой концепции. Это может быть как коммерческий объект — офисный центр, торговый комплекс и так далее, так и новый жилой массив с частными домами или многоквартирными зданиями.
- Анализом рыночной ситуации. Оценивают, насколько идея может быть жизнеспособной, срок окупаемости, ожидаемую прибыль и уровень риска. На основании этих данных принимается решение о целесообразности реализации проекта.
- Поиском места для строительства (или объекта для реконструкции) и приобретением прав на него.
- Созданием проектной документации.
- Выбором подрядчика для выполнения строительных или реконструкционных работ.
- Контролем выполнения строительных процессов.
- Поиском покупателей или арендаторов.
- Управлением объектом.
Это и есть девелоперский проект. Если кратко описать — концепция была разработана, оценена её эффективность, найдены подходящие площадки, и далее осуществлена реализация. Таким образом, девелоперская компания является организацией, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечного результата. Застройщик же ограничивается лишь строительством, и его могут нанять именно для этой части работы. Таким образом, он выполняет только фрагмент проекта.
Девелопер — это профессионал, занимающийся развитием недвижимости. В своей работе девелопер анализирует рынок, исследует потребности и требования потенциальных клиентов, а также разрабатывает концепции объектов. Он может быть как индивидуальным предпринимателем, так и членом команды девелоперской компании, которая взаимодействует с различными специалистами, такими как архитекторы, инженеры, финансисты и юристы.
Девелоперская компания занимается полным циклом реализации проектов, начиная с приобретения земельных участков и заканчивая строительством и продажей недвижимости. Важно отметить, что на каждом этапе девелоперы принимают участие в планировании, финансировании и управлении проектом. Это подразумевает получение необходимых разрешений, координацию работ с подрядчиками и соблюдение сроков, что требует высокого уровня экспертизы и знаний в различных областях.
Кроме того, девелоперская компания активно участвует в маркетинговых исследованиях и продвижении своих объектов на рынке. Они формируют стратегию продаж, работают с потенциальными покупателями и инвесторами, а также занимаются пост-продажным обслуживанием. Таким образом, девелопер и девелоперская компания играют ключевую роль в формировании облика городов и урбанистических ландшафтов, способствуя развитию инфраструктуры и улучшению качества жизни населения.
Как вы понимаете, полная реализация проекта связана с большими рисками. Финансировать проекты могут как сами девелоперы, так и их партнеры. Возможно также участие денежных средств от дольщиков. Однако собственные вложения также присутствуют, а прибыль девелоперы получат только после реализации — от продаж или аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Говоря о задачах девелопмента в целом, можно выделить увеличение стоимости зданий, комплексных объетов или земельных участков. Одним из направлений является реконструкция, что отражает девелопмент на вторичном рынке. Часто работа связана с изменением назначения зданий. Например, можно приобрести старое здание или группу, кардинально его перестроить, а затем либо продать, либо использовать в собственных нуждах.
Когда дело касается строительства «с нуля», то задачей девелоперской компании становится возведение максимально ликвидного объекта. В этом случае важно быть в курсе рыночной ситуации и тенденций. Также необходимо иметь опыт в строительных технологиях и наличие квалифицированных маркетологов и менеджеров. Часто девелоперский проект включает не одно здание, а целый жилой комплекс или район.
В таком случае в проекте также предполагается создание необходимой инфраструктуры. Как видите, структура компании может варьироваться в зависимости от конкретных задач, которые она берет на себя.
Существует два типа девелоперских компаний:
- Fee development (фии девелопмент).
- Speculative development (спекулейтив девелопмент).
Когда компания работает по модели Fee-девелопмента, она выполняет проекты для сторонних заказчиков. В подобной ситуации риски для девелоперской компании существенно ниже, поскольку финансирование обычно идет от заказчика. Интересами заказчика является то, что у девелоперов налажены связи с профессионалами, способными эффективно реализовать любую часть проекта.
Обычно они имеют нештатных сотрудников (что встречается довольно редко) или привлекают специализированные компании для исполнения конкретных задач. Но тем не менее, внутри компании есть эксперты, следящие за качеством выполненных работ, что снижает риски и повышает прибыль на инвестиции.
Девелоперские компании типа Speculative строят объекты для себя. Они не планируют их перепродажу, а оставляют в собственном управлении. В данном случае степень заинтересованности в качественном выполнении проекта высока — так как все возникающие проблемы придётся решать самостоятельно. Но и риски увеличиваются, соответственно, стоимость квадратного метра выше, но результат, как правило, оказывается более успешным.
Девелопмент земельных участков
Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это особый вид деятельности, направленный на повышение стоимости земельных участков. Обычно это связано с изменением назначения участка, его делением на меньшие площади и обеспечением коммуникациями с последующей продажей под строительство. Как правило, такие участки приобретают девелоперы-строители для своих проектов. В общем можно обозначить такую схему.
В результате работы лэнд-девелопера обычный земельный участок превращается в площадку, готовую к началу строительства, что ещё важно — с необходимыми документами. Вам только остается изменить правообладателя.
Почему эта деятельность выделена в отдельную категорию? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура изменения назначения может затянуться на несколько лет. На этом этапе может потребоваться собрать до 250 подписей. Сумма официальных и неофициальных платежей также является значительной.
Этот вид деятельности считается наиболее рискованным, так как требует знаний не только о рыночных тенденциях, но и о стратегии развития региона, платежеспособности потенциальных клиентов, ожидаемых изменениях в законодательстве и многих других сложных для предсказания факторов.
При выборе земельного участка для будущей работы девелоперская компания сначала анализирует, кому может быть интересен проект — идентифицирует потенциальную аудиторию потребителей. Соответственно, уровень дизайна территории, зданий и инфраструктуры разрабатывается в соответствии с классом клиентов.
Параллельно продумывается план привлечения инвестиционных средств, поскольку собственные вложения компании составляют обычно 20-30% от общего бюджета. Важно также учитывать экологическую обстановку выбранного участка, перспективы развития транспортной инфраструктуры с соседними районами и центром.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперских компаний определяется числом успешно завершённых проектов. Это основное мерило их успеха и доверия со стороны клиентов. Обычно это крупные и устоявшиеся игроки, работающие на рынке уже много лет. В этом заключается сложность развития данного сегмента: новички сталкиваются с трудностями при входе в бизнес.
Кроме значительных финансовых вложений, нужны налаженные связи, команда специалистов и потенциальные заказчики. В то же время реализация даже качественных проектов может оказаться неудачной не по причине низкого качества, а из-за недостатка авторитета и имиджа, что снижает уровень доверия.
В каждом регионе существует свой рейтинг девелоперских компаний. Известные фирмы, которые хорошо зарекомендовали себя, могут одновременно вести несколько крупных проектов, привлекая финансовые средства благодаря своему имени. Если вы планируете инвестировать в строящийся объект, стоит искать именно такой компании с хорошей репутацией и значительным числом завершённых проектов.
В крупных городах может быть несколько девелоперских компаний или проектов. При выборе стоит проанализировать привлекательность объекта для вас. Это не только вопрос необходимых финансов, но и возможность роста цены на вашу недвижимость. Если рядом с объектом запускаются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, а также улучшится транспортное сообщение с другими районами и городами.
И напоследок совет: не поленитесь посетить уже построенные объекты выбранных компаний. Пройдитесь по ним, посмотрите, как все организовано, комфортно ли вам, нравится ли вам то, что вы видите или нет. Обратите внимание на состояние зданий через несколько лет после их сдачи.
Важно учитывать не только деятельность управляющей компании, но и качество проекта, соблюдение строительных технологий и использование материалов высокого качества. В общем, факторов, влияющих на успех и репутацию, много. Основываться исключительно на обещаниях и рекламных материалах — это подвергать свои деньги неоправданным рискам. Оценив результаты работы, будет проще принимать взвешенные решения, и, что немаловажно, повышается уверенность в конечном результате, что очень важно.
Вопросы по теме
Как правильно оценить репутацию девелоперской компании перед выбором?
При выборе девелоперской компании важно обратить внимание на несколько факторов. Во-первых, проверьте отзывы клиентов и проекты, завершенные компанией. Вы можете найти информацию на специализированных форумах, в интернете или спросить у знакомых. Во-вторых, исследуйте присутствие компании в социальных сетях — активные страницы могут свидетельствовать о прозрачности и хорошем подходе к клиентам. В-третьих, изучите финансовую стабильность компании: у нее должны быть положительные финансовые отчеты и отсутствие существенных долгов. Наконец, аккредитации и награды в отрасли также полезны и подтверждают надежность выбранного девелопера.
Какие самые распространенные ошибки при выборе девелоперской компании?
Одна из самых популярных ошибок — ориентироваться исключительно на цену. Иногда слишком низкая стоимость может указывать на недостаточное качество или отсутствие необходимых лицензий. Еще одной распространенной ошибкой является игнорирование этапа проверки документов — потенциальные покупатели часто упускают из виду юридические аспекты, что может обернуться серьезными проблемами в будущем. Также многие не уделяют достаточного внимания изучению портфолио компании: инвестирование в проект с непрозрачной историей может привести к финансовым потерям.
Как выбрать девелоперскую компанию для уникального проекта, например, для загородного дома?
При выборе девелоперской компании для уникального проекта, такого как загородный дом, важно учитывать не только опыт в жилом строительстве, но и специализацию. Ищите компанию, которая имеет опыт работы с индивидуальными и нестандартными проектами, а также понимает ваши требования к дизайну и функциональности. Обратите внимание на портфолио, чтобы оценить стиль и качество выполненных работ. Также полезно провести встречи с потенциальными подрядчиками, чтобы обсудить детали проекта и получить представление о подходе компании к клиенту. Не забудьте уточнить сроки и гарантии на выполнение работ, а также возможности внесения изменений в проект в процессе строительства.
