Можно ли зарегистрировать право собственности на фундамент

Да, право собственности на фундамент можно зарегистрировать, поскольку он рассматривается как неотъемлемая часть недвижимого имущества. Важно, чтобы фундамент был построен в соответствии с установленными нормами и правилами, а также был частью оформленного земельного участка.

При регистрации необходимо предоставить соответствующие документы, подтверждающие право на землю и факт строительства фундамента. Это позволит обеспечить правовую защиту ваших интересов в отношении данной недвижимости.

Какие постройки, расположенные на земельном участке, надо регистрировать

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты капитального строительства необходимо ставить на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН. К таким объектам относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, линейные объекты.

Основные признаки объектов капитального строительства:

– прочная связь с землей;

– невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению.

Таким образом, общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Владелец строения сам должен определить, отвечает ли возведенная им постройка признакам недвижимости: для этого она должна быть прочно связана с землей, а ее перемещение без ущерба назначению будет невозможным.

Постройки, которые не являются недвижимостью, можно не регистрировать в ЕГРН. Это касается строений, не имеющих капитального фундамента (теплицы, хозблоки, бытовки, навесы, некапитальные временные строения и т.п.). Такие постройки не облагаются налогом.

← Электронные услуги Росреестра
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства →

Символика
Административная реформа

Административные регламенты
Перечень муниципальных услуг и муниципальных функций
Перечни НПА
Проекты административных регламентов
Технологические схемы предоставления муниципальных услуг
Справочная информация

Правовые акты
Акция “Сообщи, где торгуют смертью!”
Телефоны доверия
Памятки
Информация

Бюджет

2019 и ранее
2020
2021
2022
2023

Водные объекты

Памятки

Нормативные акты
Особый противопожарный режим
Памятки
Планы

Информация для собственников земельных долей
Протоколы общих собраний участников долевой собственности

Антикоррупционная экспертиза

Постановления 2024 года
Постановления 2023 года
Постановления 2022 года
Постановления 2021 года
Постановления 2020 года
Постановления 2019 года
Постановления 2018 года
Постановления 2017 года
Решения 2024 года
Решения 2023 года
Решения 2022 года
Решения 2021 года
Решения 2020 года
Решения 2019 года
Решения 2018 года
Решения 2017 года
Контакты АЭ

Сведения о доходах Главы
Сведения о доходах муниципальных служащих
Сведения о доходах руководителей муниципальных учреждений

Порядок приема граждан
Статистические данные
Требования к письменным обращениям

Вакансии
Порядок поступления на муниципальную службу
Квалификационные требования к кандидатам

МКУК «Щербиновская сельская библиотека»

Информация о средней заработной плате в соответствии со статьей 349.5 ТК РФ

Информация о средней заработной плате в соответствии со статьей 349.5 ТК РФ

Миграция

Памятки
Планы работы
Правовые акты
Телефоны доверия

Правовые акты
Планы работы
Памятки

Муниципальные программы
Реестр СМП
Число замещенных рабочих мест
Об обороте товаров
Финансово-экономическое состояние СМП
Муниципальное имущество
Конкурсы и аукционы для СМП
Организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства
Оценка эффективности реализации муниципальных программ
Информация для СМП

по Уставу Щербиновского сельского поселения Щербиновского района
по Бюджету Щербиновского сельского поселения Щербиновского района
по Правилам благоустройства территории Щербиновского сельского поселения Щербиновского района

Доклады об осуществления муниципального контроля
Муниципальный контроль за соблюдением правил благоустройства
Муниципальный контроль за сохранностью автомобильных дорог
Отчеты об осуществления муниципального контроля
Перечень видов муниципального контроля
Программы профилактики рисков причинения вреда (ущерба)
Проекты по муниципальному контролю

Нормативно-правовые акты
Объекты муниципальной собственности

Планы и графики закупок

Прогноз социально-экономического развития
Проект прогноза социально-экономического развития

Муниципальные программы
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРОГРАММ
Проекты муниципальных программ

Объект незавершенного строительства

Закон и суды признают объект незавершенного строительства капитальным. Однако не всякий подобный объект можно зарегистрировать и поставить на учет. Для этого должен быть как минимум построен фундамент. Чтобы снизить риски, при подготовке какой=либо сделки нужно учесть степень готовности объекта незавершенного строительства и другие условия.

11 обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиум ВС РФ 13.12.2023). Но более подробно, что такое объект незавершенного строительства, в ГрК не говорится.

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, ответ дает ГК РФ. В ч. 1 ст. 130 ГК объект незавершенного строительства как объект недвижимости упоминается напрямую.

Суды уточняют, что объект незавершенного строительства выступает как недвижимость, когда установлено, что на объекте, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 13 п. 15 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 12.10.2022).

В этой рекомендации смотрите ответы на самые интересные вопросы ваших коллег по строительству и реконструкции. Ответы подготовили эксперты Горячей линии Системы Юрист.

Объекты незавершенного строительства – это часто проблемные объекты, которые не введены в эксплуатацию по разным причинам. Например, из-за недостатка средств или банкротства застройщика. Если компания разорилась, в ходе банкротства производится инвентаризация объектов незавершенного строительства с целью определения их дальнейшей судьбы для возможности реализации и внесении средств в конкурсную массу (постановление АС Московского округа от 27.02.2023 № Ф05-1826/2023 № А41-2209/2022).

Ситуацию с недостроенными объектами, финансирование которых происходит за счет средств федерального бюджета, контролирует Минстрой. По итогам его деятельности федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства пополняется новыми объектами, или происходит исключение прежних. Например, по данным на 2023 год в федеральном реестре содержались сведения о 608 объектах или 43% от общего количества всех недостроев, строительство которых производилось с участием средств федерального бюджета. По итогам работы с проблемными объектами выносятся решения, в том числе о сносе объектов незавершенного строительства, приватизации или дальнейшего строительства.

Больше нужных образцов с комментариями для заполнения скачайте в Системе Юрист
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства Скачать образец
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи Скачать образец
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства по договору подряда Скачать образец

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства Скачать образец
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи Скачать образец
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства по договору подряда Скачать образец

Признаки объекта незавершенного строительства

Закон не выделяет признаки объекта незавершенного строительства. Речь может идти о прочной связи с землей и отсутствии документов о готовности объекта. Так, существование объекта незавершенного строительства можно подтвердить в том числе наличием фундамента (решение Кинельского районного суда Самарской области № 2-1825/2023 2-1825/2023~М-1541/2023 М-1541/2023 от 21.08.2023 № 2-1825/2023).

Если объект не обладает признаками недвижимого имущества, например, отсутствует завершенный фундамент, оснований для записи в ЕГРН нет. Недостоверную регистрационную записи о праве собственности на такой объект можно исключить (определение ВС РФ от 26.02.2024 № 303-ЭС23-30385 № А51-10349/2021).

Например, экспертиза установила, что строительно-монтажные работы по созданию фундамента для объекта не завершены. Несмотря на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, спорный объект недвижимой вещью не является (определение ВС РФ от 10.08.2023 № 301-ЭС23-13472 № А17-5392/2019).

Определить является ли объект недвижимостью, помогают документы.

Так, кадастровый инженер подготовил технический план объекта незавершенного строительства. В документах указана степень готовности 60%. Указанный процент соответствовал данным, суд не выявил реестровой ошибки (определение ВС РФ от 04.03.2024 № 308-ЭС23-28206 № А32-36836/2022).

В статье — анализ новых правовых позиций по вопросам земельных и имущественных отношений. ВС объяснил, когда можно взыскать с Росреестра убытки за затягивание сроков регистрации перехода права. Суды все равно должны изучить все материалы дела и дать им правовую оценку, несмотря на наличие преюдициального решения.

Степень готовности объекта незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства могут обладать разной степенью готовности.

Процент готовности объекта незавершенного строительства

Вид объекта

Административно-офисное здание с индивидуальным тепловым пунктом, площадью застройки 159,2 кв. м. с инвентарным номером (определение ВС РФ от 18.03.2024 № 305-ЭС23-26836 № А41-68848/2022)

Здание будущего многотопливного автозаправочного комплекса (определение СКЭС ВС РФ от 23.01.2024 № 305-ЭС23-16057 № А41-64746/2022)

ИЖС (определение СКГД ВС РФ от 02.05.2023 № 16-КГ23-9-К4)

Фундамент торгово-сервисного комплекса

(п. 15 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022))

Нельзя признать отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), если фактически он достроен и введен в эксплуатацию.

Например, был заключен договор аренды земельного участка для строительства торгово-сервисного комплекса. Арендатор получил разрешение на строительство и приступил к работам. Затем осуществил регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства.

Арендодатель посчитал, что объекты незавершенного строительства не соответствуют признакам недвижимого имущества. Он подал иск о признании отсутствующим права собственности на названные объекты. Суд установил, что работы по сооружению фундаментов завершены полностью в соответствии с проектной документацией.

На момент рассмотрения спора арендатор получил разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию. Суд признал спорные объекты недвижимостью. Арендатор выполнил работы по возведению не только фундаментов, но и объектов (п. 15 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022)).

Объект незавершенного строительства и налог на имущество

Объект незавершенного строительства является активом. Он имеет стоимостную оценку, возможно его отчуждение, формирование бюджета и пр. (постановление АС Московского округа от 14.02.2023 № Ф05-36557/2022 № А41-17893/2022). После государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом налога на имущество. Однако отсутствие регистрации права собственности не является основанием для освобождения от обязанности платить налоги за имущество (определение КС РФ от 25.04.2023 № 787-О).

Правообладатель может вернуть переплату по налогу. Например, если фактически налог неправомерно начисляется дважды за один объект: как объект незавершенного строительства и как готовый объект (кассационное определение 5 КСОЮ от 27.03.2024 № 88А-2478/2024). Правообладатель вправе оспорить кадастровую стоимость такого объекта, если она завышена, и установить стоимость объекта в размере рыночной. Это позволит избежать уплату налога на имущество организаций в завышенном размере (кассационное определение 2 КСОЮ от 10.04.2024 № 88а-9243/2024).

В статье — анализ правовых позиций по вопросам земельно-имущественных отношений за III квартал 2023 года. Срок исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки не применяется, а лесное законодательство не предусматривает возможности изменения тех условий договора аренды, которые были включены в аукционную документацию.

Как зарегистрировать право на объект незавершенного строительства

Так как на объекте незавершенного строительства работы не закончены, ввести его в эксплуатацию нельзя. Однако допускается:

регистрация права собственности на объект незавершенного строительства,
постановка на кадастровый учет,
заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства или иного договора.

Регистрация объекта незавершенного строительства может понадобиться по разным причинам. Как правило, целью является оформление прав для возможности распоряжаться имуществом. Например, учет требуется для обеспечения возможности оформить продажу или ипотеку на объект незавершенного строительства.

Необходимость ставить на учет возникает в том числе, когда не удается объект незавершенного строительства перевести в завершенное. Например, если договор аренды участка продлевали, а строительство не завершилось (постановление АС Западно-Сибирского округа от 17.09.2021 № Ф04-4131/2021 № А75-20070/2019).

Возможно не только признание права собственности на объект незавершенного строительства, но и передача прав иному лицу.

Так, по договору купли-продажи прав и обязанностей общество приняло обязательство завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод в эксплуатацию (постановление АС Уральского округа от 16.11.2022 № Ф09-4926/21 № А76-29843/2018).

Такие сделки признаются целесообразными, поскольку при невозможности закончить работы возникают риски. Результат может ухудшаться, терять свойства, а консервация объекта незавершенного строительства требует дополнительных затрат, не приближая объект к завершению работ. Объект незавершенного строительства также может представлять угрозу жизни и здоровью, если к нему есть доступ посторонних лиц (определение ВС РФ от 25.01.2024 № 306-ЭС23-27448 № А12-6752/2021).

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства

Регистрация объекта незавершенного строительства прописана в законе (ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав по заявлению:

Государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется по заявлению:

Владельца земельного участка (собственника или правообладателя на ином праве) – при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства
Владельца объекта незавершенного строительства в связи с прекращением существования объекта
Собственника участка, на котором расположен объект незавершенного строительства
Органа власти, местного самоуправления — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования объекта незавершенного строительства
Наследника лица, которому принадлежал объект (при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования объекта незавершенного строительства)
Федерального органа исполнительной власти, органа власти субъекта при государственном кадастровом учете и регистрации права РФ на объект незавершенного строительства, включенный в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства

Собственника объекта незавершенного строительства – при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования объекта, права на которые не зарегистрированы в реестре
Собственника объекта незавершенного строительства — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования объекта, права на которые не зарегистрированы в реестре
Органа государственной власти или органа местного самоуправления в связи с прекращением существования объекта
Наследника при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования объекта недвижимости
Обладателя на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления либо аренды или безвозмездного пользования

По общему правилу, постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и регистрация прав требуют заявления с приложением документов (п. 1 ч. 1 ст. 15 закона № 218-ФЗ).

Так, суд указал, что регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство объекта (если оно требуется) и правоустанавливающего документа на земельный участок, где располагается объект (постановление 6 ААС от 15.09.2023 № 06АП-3689/2023 № А73-19524/2022).

В другом деле общество к заявлению о регистрации приложило технический план объекта незавершенного строительства, доверенность, сведения о нотариальном удостоверении, акт приема-передачи, документы по переоценке основных средств (постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.02.2024 № Ф08-711/2024 № А32-33642/2023).

Точный перечень документов для регистрации объектов незавершенного строительства зависит от объекта. Так, если на учет ставят объект, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН и которые включены в федеральный реестр незавершенных объектов, регистрация осуществляется без подготовки технического плана на основании декларации об объекте (письмо Росреестра от 09.08.2023 № 14-7257-ТГ/23).

Как продать объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства может быть предметом различных сделок:

инвестирования,
купли-продажи и пр.

Покупателю или инвестору важно просчитать риски. Если компания берется достраивать объект, нужно оценить вложения и убедиться, что стоимость материалов и работ окупится. Нужно проверить условия об оплате, штрафах, способах и месте решения разногласий, а также порядок расторжения договора.

Что учитывать

Оценить объект незавершенного строительства перед оформлением. Объект должен соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки. В противном случае регистрация невозможно (определение ВС РФ от 19.10.2023 № 309-ЭС23-20048 № А76-12147/2022).

Учитывать статус объекта и правила заключения договора. Если передача прав возможно на торгах, необходимо организовать их проведение без ущемления прав участников, чтобы последние не оспорили в суде результаты процедуры (определение ВС РФ от 26.04.2024 № 306-ЭС24-4936 № А65-2219/2021).

Внимательно ознакомиться с условиями соглашения, чтобы избежать споров о расходах на регистрацию перехода прав (постановление АС Уральского округа от 10.11.2023 № Ф09-5491/23 № А07-8709/2022)

Подписать акт приема-передачи объекта

В акте можно сделать ссылку на договор, указать условия передачи, указать на степень готовности объекта, его нахождение в залоге до момента полной оплаты инвестором затрат застройщика и другие условия (определение ВС РФ от 24.07.2023 № 304-ЭС23-11412 № А03-15038/2020).

Помимо акта, стороны подписывают и другие документы, например, проектную, рабочую документацию и др. (определение ВС РФ от 21.10.2021 № 305-ЭС21-18791 № А41-8536/2019).

Зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства

Приобретатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, если последний уклонялся от исполнения договора купли-продажи и препятствовал регистрации перехода прав

Внимательно изучите условия сделки. Договор, в котором фигурирует объект незавершенного строительства, может содержать условия о возложении всех расходов по регистрации перехода прав на покупателя. В таком случае истребовать возмещение средств от продавца получится.

«Покупатель обязуется обеспечить за свой счет все действия и расходы, связанные с обязательной государственной регистрацией права собственности на объект в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в порядке, установленном действующим законодательством».

Если правообладатель заканчивает строительство и осуществляет ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, он вправе требовать возмещения дополнительных расходов, если стороны договаривались о дополнительном инвестировании. В противном случае возместить расходы на проблемный объект не получится (определение СКГД ВС РФ от 05.10.2021 № 31-КГ21-10-К6).

Сервисы для судебных юристов и образцы процессуальных документов в Системе Юрист

Как зарегистрировать право собственности на фундамент