Оформить дом без фундамента возможно, однако это может вызвать сложности с правовыми и строительными нормами. В большинстве случаев для официального оформления недвижимости требуется наличие фундамента, который обеспечивает долговечность и безопасность строения.
Тем не менее, существуют конструкции, такие как временные или мобильные здания, которые могут не требовать фундамента. Важно заранее уточнить требования местных законов и нормативов, чтобы избежать проблем с оформлением и эксплуатацией такого жилья.
ВС решил судьбу права собственности на фундамент
Организация оформила право собственности на фундаменты незавершенных строительных объектов. Однако впоследствии местные власти пришли к выводу, что на момент регистрации фундаменты были неготовыми. В этом вопросе разобрался Верховный суд.
Компания «Результат» получила земельный участок в Уфе для реализации проекта торгово-сервисного комплекса. Договор аренды с городскими властями был заключен на три года. К середине 2017 года на выделенном участке был установлен фундамент, и в июле того же года региональное управление Росреестра зарегистрировало на него право собственности. Эти объекты классифицировались как объекты незавершенного строительства. После этого Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан заключило с «Результатом» новый трехлетний контракт аренды.
Позже земельный контроль Управления провел инспекцию территории и пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства, принадлежащие обществу на основании собственности, такие как фундаменты, не отвечают требованиям для классификации как недвижимость. В результате Управление подало в суд иск с требованием признать право собственности недействительным (дело № А07-17549/2018).
Первая инстанция назначила судебную экспертизу и выяснила, что фундаментные работы на спорных объектах были завершены. Кроме того, суд обратил внимание, что общество уже получило разрешение на ввод торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию. Спорные объекты невозможно перенести без «несоразмерного ущерба», решил суд, в связи с чем как фундаменты, так и объекты, уже завершенные строительством, обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости.
Апелляционный суд подчеркнул, что завершение строительных работ как по фундаментам, так и по другим объектам в данном деле не имеет юридического значения, поскольку спор заключается в оспаривании зарегистрированного права на объекты незавершенного строительства на момент их государственной регистрации. 18-й Арбитражный Апелляционный Суд удовлетворил иск, так как работы по подготовке фундамента не были завершены к моменту регистрации прав — это было указано в первичной экспертизе, проведенной Управлением еще до подачи иска. Суд округа подтвердил данное решение.
«Результат» обратился в Верховный суд. Заявитель утверждает, что в ходе первой экспертизы эксперт не исследовал наличие свай, арматуры, глубину заложения фундаментной плиты и свай, а также другие технические параметры объектов. Все эти проверки были осуществлены уже во второй экспертизе, на основе которой суд первой инстанции вынес свое решение. По словам юристов компании, работы по строительству фундаментов спорных объектов были полностью завершены в июне 2017 года и выполнены в соответствии с утвержденной проектной документацией.
ВС отменил судебные акты апелляции и кассации и «засилил» решение первой инстанции.
- Право.ru
- Верховный суд РФ
- Экономколлегия ВС
На мой взгляд, оформление дома без фундамента возможно, но требует серьезного подхода и понимания таких моментов как устойчивость и долговечность конструкции. Фундамент играет ключевую роль в распределении нагрузки, защите от влаги и предотвращении осадки строения. Если вы все же рассматриваете вариант без фундамента, необходимо выбирать легкие материалы и конструкции, которые не создают чрезмерной нагрузки на грунт.
В некоторых случаях, например, для временных или мобильных конструкций, можно использовать альтернативные решения, такие как устройства на опорах или платформах. Такие конструкции могут быть менее капитальными, но они должны быть выполнены с учетом климата и особенностей почвы. При этом важно учесть, что отсутствие фундамента может привести к проблемам с устойчивостью здания в условиях неблагоприятных погодных условий.
Также стоит помнить, что объект без фундамента может быть сложнее оформить документально, так как в большинстве случаев проект требует наличия фундамента. Поэтому перед принятием решения о таком варианте, рекомендую проконсультироваться с профессиональными архитекторами и строительными инженерами, чтобы избежать потенциальных юридических и технических проблем в будущем.
муниципального образования город-герой Новороссийск
Росреестр разъясняет: Какие постройки нельзя отнести к объектам капитального строительства?
Специалисты Кадастровой палаты Краснодарского региона поясняют, какие сооружения не относятся к объектам капитального строительства и соответственно не могут быть зарегистрированы в государственном кадастре.
Для того чтобы получить право на строительство, необходимо произвести его кадастровый учет. Эти действия происходят одновременно. В результате проведения кадастрового учета объект получает характеристики, которые позволяют точно идентифицировать его среди остальных объектов недвижимости. Уникальное описание подтверждает факт существования данного объекта недвижимости.
Тем не менее, не все сооружения можно считать «недвижимостью», то есть объектами, подлежащими кадастровому учету и регистрации прав на них. Поэтому перед тем, как зарегистрировать свое имущество, важно выяснить, какие объекты не могут быть квалифицированы как недвижимость и не подлежат кадастровому учету.
Это, в первую очередь, некапитальные строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, например, киоски, торговые павильоны, навесы, которые могут состоять из сборно-разборных конструкций, заборы, элементы благоустройства.
Кадастровому учету также не подлежат объекты, которые выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и расположенному на нем зданию. Такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и не являются отдельными объектами гражданского оборота. Например, объекты благоустройства, такие как площадки и мощения из асфальта, бетона, которые улучшают полезные свойства земельного участка, или подпорная стена, удерживающая от сползания или обрушения массив грунта на уклонах, септики, колодцы канализационные и водопроводные (инженерные сооружения, являющиеся составной частью коммунальных сетей).
В связи с отсутствием у подобных построек качеств самостоятельного объекта недвижимости, кадастровый учет таких объектов не осуществляется и право собственности на них не подлежит государственной регистрации независимо от физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь с земельным участком.
При определении объекта капитального строительства учитываются и обстоятельства, при которых возводился объект. К примеру, применение твердой основы (гравия, щебня) при создании автомобильной дороги является гарантией выравнивания поверхности. При этом в объекте нельзя выделить самостоятельных свойств, а только качества, улучшающие характеристики. Или рыболовный пруд, образованный в результате выемки грунта и заполнения водой за счет природных водных источников, не может считаться недвижимым имуществом. Для подтверждения оснований отнесения объекта к недвижимому имуществу целесообразно устанавливать наличие проектной документации, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Необходимо осознавать, что наличие технического паспорта на такие объекты не означает, что они классифицируются как недвижимое имущество и подлежат кадастровой регистрации.
К основным признакам объекта недвижимости можно отнести:
• наличие фундамента, прочная связь с землей, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
• материал, из которого изготовлен объект (цельные материалы, а не сборные части);
• наличие документов технической инвентаризации, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы;
• обладает независимой функциональной целью;
• возможность выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав.
– Только если объект подходит под критерии, его можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на него права. Чаще всего вместе с жилым домом граждане регистрируют права на капитальные гаражи, бани и различные постройки для животных. Разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно возводить на своем участке без постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них, – отмечает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Юлия Третьяк.
Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю
