Фундаментом по закону является совокупность норм и принципов, которые определяют основу правового регулирования в обществе. Эти нормы формируют правовую систему государства и служат руководством для поведения граждан, а также для разрешения споров и конфликтов.
Значение фундамента закона также заключается в обеспечении стабильности и предсказуемости правового порядка, что способствует защите прав и свобод личности, а также поддержанию социальной справедливости и порядка.
Понятие фундамента — гражданское законодательство и судебные прецеденты
результатам изучения состоявшихся по делу судебных актов и доводов жалобы администрации не установлено. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования заявителя, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, исходил из того, что законодатель не отождествляет понятия объекты капитального строительства и недвижимости с понятием стационарный торговый объект, в связи с чем не включил в последнее термины постоянный или срок его эксплуатации. Суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу, что здание кафе «Ресторан «Корсар», построенное обществом на земельном участке, предоставленном ему в установленном порядке в аренду с правом возведения на нем временной постройки – закусочной –, является стационарным торговым объектом, поскольку прочно связано фундаментом с земельным участком. В связи с изложенным, а также учитывая, что администрацией, применительно к части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказано наличия у спорного объекта статуса нестационарного, определяемого в соответствии со статьей 2 Закона № 381-ФЗ,
понятия и термины в ином значении, чем они используются в Налоговом кодексе РФ, иным образом противоречит общим началам и (или) бук- вальному смыслу конкретных положений Налогового кодекса. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности урегулирована главой 26.3 (ст.ст. 346.26 — 346.33) Налогового кодекса Российской Федерации.
Основные понятия, используемые в данной главе определены в статье 346.27. Согласно указанной норме Налогового кодекса Российской Федерации стационарная торговая сеть — торговая сеть, расположенная в специально оборудованных, предназначенных для ведения торговли зданиях (их частях) и строениях. Стационарную торговую сеть образу- ют строительные системы, прочно связанные фундаментом с земельным участком и подсоединенные к инженерным коммуникациям. К данной категории торговых объектов относятся магазины, павильоны и киоски. Таким образом, объект стационарной торговой сети должен отве- чать следующим требованиям: он должен быть расположен в специально оборудованном, предназначенном для ведения торговли здании (его части) или строении, должен представлять собой строительную систему, прочно связанную
части настоящего постановления) суждения сторон спора относительно сохранившихся между ними разногласий. 1. Разногласие по включению в целях расчета износа в состав фундамента конвертовки, увеличивающей процент износа. Согласно позиции эксперта ФИО11 конвертовка в целях расчета износа подлежит включению в состав фундамента, согласно позиции ФИО6 – нет. В данной части суд апелляционной инстанции соглашается с позицией ФИО6, изложенной им в письменных пояснениях от 31.08.2022, согласно которой конвертовка не подлежит отнесению к фундаменту, в связи со следующим. Понятие фундамента содержит ГОСТ Р 58033-2017 Национальный стандарт Российской Федерации, в соответствии с которым фундамент представляет собой конструкцию, передающую нагрузки от здания или сооружения на грунтовое основание. Согласно пункту 6.3.1 СП 25.13330.2012 «Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах» при использовании многолетнемерзлых грунтов в качестве оснований сооружений по принципу I для сохранения мерзлого состояния грунтов основания и обеспечения их расчетного теплового режима в проектах оснований и фундаментов необходимо предусматривать: устройство вентилируемых подполий или холодных первых этажей зданий
строительство от 21.11.2017 №ГК6630200-843-2017? Объект, расположенный на земельном участке не может являться фундаментом (или аналогичные им работы) объекта капитального строительства из-за их несоответствия требованиям проекта и неудовлетворительного технического состояния, характеризующегося разрушениями и неспособностью выполнять заданные функции.
Результаты проверки приведены в разделе 5.3. Экспертом проверена возможность использования обследуемого объекта в качестве фундамента объекта капитального строительства, в отношении которого выдано разрешение на строительство от 21.11.2017 №ГК6630200-843-2017.
В сводах правил СП 50-101-2004 и СП 22.13330.2016 установлено следующее понятие фундамента : фундамент — это часть сооружения, которая служит для передачи нагрузки от сооружения на основание (грунт). Рабочей документацией на строительства физкультурного клуба (шифр 119/11-КЖ.1) принят свайно-ростверковый фундамент здания-монолитные железобетонные сваи и монолитный железобетонный ростверк. Обнаруженные в результате обследования бетонные блоки ни сваями ни тем более ростверком не являются. В практике такой тип блоков предназначен для строительства иного вида фундаментов — сборных ленточных бетонных. При строительстве все же предполагается применение бетонных блоков, но в качестве
отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. (Письмо Росреестра от 01.08.2017 N 14-09381-ГЕ/17 «О направлении копии письма» (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 16.06.2017 N Д23и-3550 «О рассмотрении обращения») При совокупном толковании приведенных строительных нормативов, следует констатировать, что по своему существу фундамент, представляет собой преимущественно подземную часть сооружения, служащей его опорой и принимающей нагрузку, как его основание. Именно, понятие фундамента , как основания конструкции, то есть начального этапа осуществляемого строительства, позволяет раскрыть посыл Высших судов о понятии и квалификации объекта незавершенного строительства. В данном случае истцами не представлено доказательств того, что зафиксированные в акте проверки объекты, являются именно фундамента , будущих объектов капитального строительства. В данном случае отсутствуют какие-либо доказательства того, что объекты №№ 4, 5 и 6, отраженные на схематическом чертеже, являющимся приложением к акту обследования от 11.04.2014 и зафиксированные в фототаблице, под
кадастрового учета). Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В п. 3.43 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*» дано понятие фундамента сооружения — это часть сооружения, которая служит для передачи нагрузки от сооружения на основание. Приказом Минстроя России № 861/пр от 24.12.2019 утвержден СП 48.13330.2019 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» (СП 48.13330.2019), который распространяется на такой вид градостроительной деятельности как строительство (п. 1.1.). Из п. 4.6. СП 48.13330.2019 следует, что базовыми функциями застройщика на период строительства являются: получение разрешения на строительство; получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства; привлечение подрядной организации для
введено в эксплуатацию здание КТП № 00740 площадью 8,3 кв.м по адресу: ?; какие признаки об этом свидетельствуют?; имеется ли у здания КТП фундамент?; каковы его (фундамента) характеристики, площадь поверхности, уровень заглубления в грунт?; возможен ли перенос (перемещение) здания КТП со всеми его элементами без ущерба назначению здания на иной земельный участок? Все иные предложенные истцом вопросы арбитражным судом отклоняются, так как вопрос о наличии в конструкции здания элементов 1963 года в эксплуатацию неясен, понятие фундамента , включенное истцом в формулировку вопроса, излишне, вопрос о наличии у здания полного набора признаков недвижимого имущества является правовым, требующим оценки судом, вопрос о площади застройки здания не имеет отношения к предмету спора. Учитывая, что ориентировочная стоимость экспертизы составляет 85000 руб., данные расходы согласен нести ответчик по делу, ответчик обязан перечислить денежные средства в указанной сумме на депозитный счет арбитражного суда для последующего перечисления экспертному учреждению. Производство по делу приостанавливается до получения заключения эксперта
о том, что повторная схема с нанесением места расположения фундамента предоставлялась в администрацию, однако, сотрудники администрации отказались ее принимать в связи с тем, что ФИО1 уже отказано в предоставлении земельного участка, ответчиком не опровергнуты. В Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013), дано понятие фундамента здания — это несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает их на основание здания. Таким образом, фундамент является неотъемлемой частью жилого дома. Отказ ответчика в согласовании схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления земельного участка фактически носит формальный характер, без учета фактических обстоятельств наличия у истца права пользования спорным участком и расположения на нем построек, принадлежащих истцу. Место расположения хозяйственных построек и фундамента дома на схеме технического
Капитальное строение: основные характеристики, особенности строительства и регистрации
К капитальным строениям или, как они обозначены в нормативных документах, объектам капитального строительства (ОКС) относят здания или сооружения, прочно связанные с землей, которые невозможно передвинуть без урона конструкции. Это могут быть объекты уже завершенного строительства и те, которые только строятся. Отнесение строения к ОКС позволяет зарегистрировать право собственности и распоряжаться им по своему усмотрению. Но при этом строительство такого объекта может требовать получения разрешения и соблюдения определенных норм, прописанных в законах и нормативных актах.
Рассказываем, по каким критериям сооружения могут быть отнесены к объектам капстроительства и какие особенности есть в возведении и регистрации таких объектов.
Признаки объекта капстроительства
Утвержденного списка признаков, по которым определяют принадлежность сооружения к ОКС, нет. Но на основании ряда нормативных актов можно выделить несколько из них.
Привязка к земле
Такой признак относят к одному из основных, с учетом которых можно отличить капитальный объект от некапитального. Привязка к земле обеспечивается проведением предварительных земляных работ. В частности, это копка котлована, организация заглубленного фундамента. Тип основания в таком случае может быть разным, в том числе свайным.
Стационарность
Нужно понимать, что стационарность обеспечивается не только наличием фундамента, но и присутствием опорного каркаса в виде колонн, стоек и прочих элементов. За счет стационарности объекта без ущерба невозможно будет его разобрать или переместить.
Продолжительность эксплуатации объекта
Капитальная постройка, как правило, служит гораздо дольше некапитальной. Это может быть период от 100 лет и более. В частности, такой продолжительный срок эксплуатации обеспечивается за счет использования долговечных материалов, таких как камень, кирпич, бетон и прочие.
Соблюдение определенных нормативов при проектировании и возведении
Капитальные строения допускается располагать на землях, категория которых предусматривает возможность постройки. Кроме этого, строить можно на землях, на которые оформлено право собственности или предоставлено право пользования с возможностью строительства. Для начала строительства в большинстве случаев необходимо получать разрешение — это зависит от типа объекта и того, для каких целей он будет использоваться. После регистрации готового объекта и внесения сведений о собственнике его владелец получает документы, в которых указывается основная характеристика объекта — адрес, цель использования, площадь.
Присутствие коммуникаций
Они есть не во всех ОКС – это зависит от назначения объекта. Но присутствие водопровода, электросети, возможность газификации больше указывает на то, что объект является капитальным.
Правовой статус и возможность распоряжения
В отношении ОКС можно зарегистрировать право собственности. Сам объект при этом может участвовать в разных сделках и процессах. Например, можно провести сделку купли-продажи, оформить дарственную, застраховать объект, оформить ипотеку для строительства, использовать объект в качестве залогового имущества.
Классификация объектов капстроительства
По одной из существующих классификаций объекты капительного строительства можно разделить на три группы:
- производственные. Они используются для ведения коммерческой или другой деятельности, за исключением проживания. Например, к производственным объектам относят заводы, фабрики, предприятия, склады, ангары;
- непроизводственные. Это объекты, используемые для проживания, для коммунальной или бытовой деятельности, объекты социального назначения. Например, к непроизводственным объектам относят частные дома и многоквартирные дома;
- линейные. Это разные объекты и системы коммуникаций. К ним относят ЛЭП, эстакады, мосты, дороги.
Можно ли считать объект капстроительства недвижимостью
В соответствии с понятиями ГК РФ и положениями закона, определяющего нормы и правила регистрации недвижимых объектов, к недвижимости относят строения, которые невозможно переместить с сохранением их назначения и свойств. Дополнительно ФНС разъясняет, что ОКС, которые уже построены и введены в эксплуатацию, могут считаться объектами недвижимости.
Можно ли отнести к ОКС баню и гараж
Возможность отнести такие объекты к ОКС зависит от их характеристик. Например, баня не считается капитальным строением в случае, если она имеет только один этаж и стоит на легком фундаменте или нескольких опорах. Капстроением баню можно признать в случае, если:
- баня состоит из двух и более этажей;
- у бани есть заглубленный фундамент;
- к бане подведены коммуникации.
Гаражи также могут относиться как к капитальным, так и к некапитальным сооружениям. Если речь идет о гараже контейнерного типа, который можно перемещать с места на место, то это некапитальное строение. Но если гараж представляет собой кирпичное, блочное или иное сооружение с фундаментом, то это ОКС.
Некапитальные объекты – что это такое
Как и в отношении ОКС для некапитальных объектов также отсутствует четкое определение. К его основным характеристикам относят следующие:
- сооружение может разбираться или цельно передвигаться. В некоторых случаях признаком некапитального объекта может быть ограниченный срок пребывания на месте текущего монтажа;
- у сооружения отсутствует капитальный фундамент. Соответственно у объекта нет прочной связи с поверхностью.
К дополнительным характеристикам некапитального объекта можно отнести отсутствие подведенных коммуникаций, но в некоторых случаях они могут присутствовать.
С учетом временного характера некапитальных строений:
- их нельзя зарегистрировать и оформить на них право собственности, как это допускается в отношении капитальных объектов;
- в случае возведения не нужно получать разрешение на строительство или направлять уведомление, как это бывает при строительстве частного дома.
К некапитальным сооружениям можно отнести:
- площадки;
- навесы;
- павильоны;
- парковки;
- беседки, веранды и прочие объекты, которые относят к малым архитектурным формам.
Даже при условии наличия или отсутствия характерных признаков сооружение может быть отнесено как к одной, так и к другой категории. При наличии спорных моментов лучше обратиться к специалистам. В противном случае можно нарушить закон, например, возведя без разрешения сооружение, которое по своим характеристикам будет отнесено к ОКС.
Особенности возведения и регистрации объектов капительного строительства
Нужно ли получать разрешение для строительства дома
Поскольку дом считается объектом капительного строительства, при его возведении возникает вопрос о необходимости получения разрешения. До 2018 года разрешение было обязательным для всех, кто собирался начать строительные работы. Перед тем, как выдать разрешение, обязательно проверяли проект строительства, а также участок, на котором будет возводиться дом.
После 2018 года процедура упрощена – разрешение на строительство больше получать не нужно. Теперь вместо него направляют уведомление. Таким документом будущий владелец ОКС сообщает о том, что он планирует начать строительные работы, в результате которых будет возведен дом.
Дом можно строить, если в ответ на направленное уведомление выносится решение о том, что работы отвечают строительным и прочим нормам и их можно проводить. Решение оформляется в письменном виде и направляется будущему собственнику — тому, кто направил уведомление о начале строительства. Но нужно знать, что оно имеет ограниченный срок действия — 10 лет.
В случае, если дом в течение этого периода не будет достроен, снова потребуется направить уведомление, если до этого времени уведомительный порядок строительства будет действовать. Если уведомление еще продолжает действовать, но у участка меняется собственник, это не станет препятствием в строительстве объекта. Даже при смене собственника выданное решение продолжит действовать.
Чтобы после завершения проведенных работ поставить дом на учет, нужно составить технический план и направить уведомление об окончании работ. В случае, если все характеристики дома будут в норме, объект будет зарегистрирован и сведения о его собственнике внесены в ЕГРН.
Регистрация частного дома по дачной амнистии
На протяжении многих лет у тех, кто пытался зарегистрировать право собственности на жилые объекты капительного строительства, которые уже возведены, были определенные трудности. Трудности касались регистрации частных домов и заключались в необходимости сбора большого количества документов и обращения в суд. Например, по причине того, что когда-то отец человека построил дом на участке, предоставленным государством, но не успел его при жизни зарегистрировать. С целью упрощения регистрации права собственности в подобных ситуациях используют особый порядок, который называют дачной амнистией. На 2023 год дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года.
Тем, кто попадает под условия дачной амнистии и хочет зарегистрировать право собственности на жилой объект капительного строительства, нужно сделать следующее:
- Провести кадастровые работы, для чего обратиться к кадастровым инженерам. По результатам обращения и проведения работ инженерами составляется технический план.
- Собрать пакет документов, включающий составленный технический план, и обратиться для внесения сведений в ЕГРН. Это можно сделать удаленно, например, через сайт Росреестра, или при личном визите в МФЦ.
Если объект капитального строительства попадает под условия дачной амнистии, это не обязывает будущего собственника регистрировать его в упрощенном порядке. Можно использовать порядок уведомительной регистрации – с направлением уведомления о начале строительства и его окончании.
Регистрация недостроенных объектов капительного строительства
В некоторых случаях возникает вопрос о возможности регистрации еще не законченного ОКС. Например, в ситуации, когда еще не закончено строительство частного дома, но собственник земли хочет официально закрепить свое право собственности на объект. Или когда текущий собственник собирается продать участок с недостроенным домом.
В отношении недостроенных объектов капительного строительства нет прямых обязательств того, чтобы регистрировать их. Но при этом в законе нет препятствий к тому, чтобы данные об объекте и их собственнике были внесены в ЕГРН. Возможность регистрации недостроенного объекта будет зависеть от степени его готовности. Степень готовности определяется на основании проекта дома и того, что уже по факту было возведено. В большинстве случаев можно зарегистрировать те дома, которые готовы более чем на 70%, но в каждом случае решение принимается индивидуально на основании совокупности факторов.
При желании недостроенный дом может зарегистрировать как тот, кто начинал его строительство, так и тот, кто приобрел участок вместе с недостроем.
Самовольная постройка. Объекты капитальные и некапитальные
Помните сказку про волка и трёх поросят? Перфекционист Наф-Наф построил дом из камня с дубовой дверью и крепкий засовом.
Дом устоял при нашествии злого волка: у серого не хватило дыхалки.
Главная мораль: усердие и основательность всегда выигрывают. Строительная мораль: капитальный дом крепче и надёжнее.
Это вторая публикация о самовольных постройках: чем отличается капитальное строение от некапитального и причём здесь самострой.
О движимом и недвижимом
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.
С движимым имуществом всё проще. Понятное и несложное правило:
Движимые вещи — всё то, что не относится к недвижимости
Движимая вещь не имеет устойчивой связи с землёй. Поэтому её можно свободно переместить без ущерба назначению или при незначительном ущербе.
Это и автомобили, и временные постройки, киоски, навесы, и даже деньги и ценные бумаги.
Неотделимые улучшения земельного участка
Неотделимые улучшения земельного участка — замощение, покрытие и другое.
Такие «улучшения» прочно связаны с землёй, однако не могут выступать самостоятельным объектом права.
Их нельзя продать, подарить или заложить отдельно от земельного участка
Поэтому они не относятся ни к движимым, ни к недвижимым вещам.
Недвижимое всегда капитально
«Всё что прочно связано с землёй» — это результат капитального строительства.
Синонимы к слову «капитальный» — основательный, прочный, фундаментальный.
Фундаментальный от слова «фундамент» (лат. fundamentum), означает «имеющий крепкую основу».
Капитальный = фундаментальный = имеющий крепкую основу
Капитальное строительство не только сооружение фундамента. Ещё и возведение несущих конструкций, подведение инженерных коммуникаций и многое другое.
Однако именно наличие фундамента, а точнее глубина его заложения (об этом дальше), выступает основным критерием капитального строения.
Если строение на крепком фундаменте, значит оно прочно связано с землёй. Есть прочная связь с землёй, значит строение — объект недвижимого имущества.
Наличие фундамента (капитальность) = прочная связь с землёй = недвижимая вещь
По своей сути понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» тождественны. Объединяет их прочная (неразрывная) связь с землёй.
Заглублённый фундамент
Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.
Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.
Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.
Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость
Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.
Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.
Заглублён в землю, значит прочно с ней связан
Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.
Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.
Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.
Что ещё свидетельствует о капитальности
Наличие заглублённого фундамента — обязательное условие для того, чтобы отнести строение к объектам капитального строительства.
Однако существует ряд дополнительных критериев, соответствие которым также свидетельствует о капитальности постройки.
Временный характер
Первым дополнительным критерием отнесении объекта к категории некапитальных выступает ограничение срока, на который он возводился.
Этот показатель логически связан с основным критерием: обустройство заглублённого фундамента при возведении временного строения представляется излишним и экономически нецелесообразным.
Срок обычно указывается в исходно-разрешительной документации.
Если срок не указан, считается что строение не имеет ограничения по времени, на которое оно возводится.
Быстровозводимый не значит временный
В судебной практике некапитальный и временный синонимичны. В судебных постановлениях так и указывают — «некапитальный (временный)».
Часто истец пытается подменить понятие «быстровозводимый объект» понятием «временный (некапитальный) объект».
Такая подмена выстраивается в следующую логическую цепочку:
- Здание построено из быстровозводимых конструкций, значит
- Строение временное — некапитальное, следовательно
- Запись в ЕРГН о праве собственности на строение незаконна, нарушает права истца, а по итогу
- Иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению
Однако эти два понятия не идентичны
Быстровозводимость объекта определяется коротким сроком проведения монтажно-строительных работ.
Временность (некапитальность) строения — отсутствием прочной связи с землёй и наличием определённых конструктивных характеристик.
В первом случае, определяющий критерий — время строительства, во втором — время эксплуатации.
Инженерные коммуникации
Электроснабжение от кабельных сетей, горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и проводная телефонная связь — всё это инженерные коммуникации.
Подведение к строению таких коммуникаций свидетельствует о его возведения для долгосрочной эксплуатации.
Наличие подключённой системы отопление указывает на возможность круглогодичной эксплуатации.
Всё это косвенно, но свидетельствует о том, что строение не носит временный характер.
Площадь и вес объекта
Размер строения также имеет значение, особенно его площадь.
В большинстве случаев возводимые на определённый срок (временные) строения имеют незначительную площадь по сравнению с объектами капитального строительства.
Например, киоск является некапитальным объектом общей площадью не больше 20 м², рассчитан только на одно рабочее место продавца.
Если же площадь строения составляет несколько сотен квадратных метров, скорее всего в нём расположены не только основные помещения (например, торговый зал), но и подсобные (вспомогательные).
К вспомогательным помещениям относятся: раздевалки, туалетные и душевые помещения, комната для приёма пищи и прочее.
Наличие таких помещений (опять же косвенно) указывает на долгосрочный характер строения
Большая площадь постройки подразумевает её значительный вес.
Такие строения намного чаще монтируют из готовых блоков заводского назначения, а сами строения имеют подъездные пути.
Если вес строения составляет несколько десятков тонн, уместнее говорить о капитальном строении, чем о временном.
Значительный вес подразумевает наличие крепкого фундамента
Однако помним, что основной показатель капитального строения — наличие заглублённого фундамента, т. е. прочная связь с землёй.
Некапитальный объект — движимое имущество
Если строение не имеет прочной связи с землёй, значит оно некапитальное.
Торговые киоски, павильоны, навесы, небольшие склады, беседки, теплицы, боксовые гаражи и прочее подобное — всё это некапитальные строения.
Как правило, такие строения выполняются из лёгких и быстровозводимых конструкций. Это не требует обустройства прочного фундамента.
Ремарка: под прочным мы понимаем фундамент, который заглублён в землю.
Такая конструктивная особенность позволяет демонтировать, переместить и вновь собрать без несоразмерного ущерба назначению.
В результате разбора, транспортировки и монтажа в другом месте у строения не изменяются его основные характеристики.
Рассуждаем как с недвижимым имуществом, только с точностью наоборот:
Нет устойчивой связи с землёй, объект можно переместить без ущерба его назначению или при незначительном ущербе, значит объект является движимой вещью.
Нет фундамента или он незаглублён в землю = нет прочной связи с землёй (нет капитальности) = движимая вещь
Кадастровый учёт, госрегистрация, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
Кадастровый учёт
«Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества» — этим всё сказано.
Некапитальные объекты не являются недвижимостью, а поэтому не учитываются в кадастре.
Государственная регистрация права
«Единый государственный реестр недвижимости» (ЕРГН) — и этим всё сказано.
Некапитальные объекты относятся к движимому имуществу, поэтому права на них не регистрируются в ЕГРН.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство — документ, который предоставляет право построить или реконструировать объект капитального строительства.
Опять же комментарии излишни: некапитальное не требует разрешения на возведение или реконструкцию.
Из этого правила есть исключения. Например, с августа 2018 года строить или реконструировать объекты индивидуального жилищного строительства можно без разрешения, предварительно подав уведомление.
Ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод в эксплуатацию — документ, который удостоверяет выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с разрешением и проектной документацией.
Также подтверждает соответствие этого объекта требованиям к строительству.
Опять всё банально и просто: некапитальный объект не нужно вводить в эксплуатацию посредством получения разрешения на ввод.
Почему капитальность это важно
Постройки признают самовольными на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации — это основная правовая норма по таким спорам.
По смыслу этой статьи самовольной постройкой могут признать только объект недвижимости, т. е. капитальное строение.
Некапитальный объект нельзя признать самовольной постройкой
Поэтому в первую очередь суд устанавливает характер спорного строения — отвечает на вопрос «является ли спорная постройка недвижимым имуществом».
Если строение некапитальное — это движимое имущество. Если капитальное — недвижимость, а значит спор разрешается в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
От этого зависит, правильно ли истец выбрал способ защиты, какие нормы права нужно применить, как правильно исчислять срок исковой давности.
Пример из судебной практики
Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.
В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.
На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.
В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.
В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты
В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:
- негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
- виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
- превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда
Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.
О реконструкции, перепланировке, переоборудовании и новом объекте
Реконструкция
Реконструкция — изменение параметров объекта: площади, объёма, высоты, количества этажей.
Перестройка, надстройка, расширение, замена несущих конструкций — всё это реконструкция.
Термин применим только к объектам капитального строительства
Как и возведение самовольной постройки, реконструкция также может быть самовольной, влечёт аналогичные последствия.
Суд обяжет снести самовольно реконструированный объект только, если его невозможно привести в состояние до реконструкции.
Однако такое возможно лишь в случае, когда в результате реконструкции создан новый объект недвижимости (об этом ниже).
Перепланировка и переоборудование
Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
Примеры перепланировки: перенос, демонтаж, возведение перегородок или дверных проёмов.
Переустройство, оно же переоборудование — установка, замена или перенос инженерных сетей или оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт.
Примеры переустройства (переоборудования): замена газовой плиты на электрическую и наоборот, перенос нагревательных и газовых приборов.
Если в результате переустройства (переоборудования) не возникает новый объект недвижимости, статья 222 Гражданского кодекса не применяется.
Новый объект после реконструкции
Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.
Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.
Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.
Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.
Фактически это будет уже другое строение, новый объект
Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.
При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.
А что считать новым объектом, если пристроили?
Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.
Сама пристройка ≠ новый объект
Первоначальный объект + пристройка = новый объект
В заключении об экспертизе
Судья не является специалистом в области строительства, поэтому назначает по делу судебную строительно-техническую экспертизу.
На разрешение эксперта ставится прямой вопрос:
— Является ли здание объектом капитального или некапитального строительства и возможно ли его перемещение без соразмерного ущерба?
Чтобы ответить на вопрос эксперт проверяет строение на соответствие критериям капитального объекта, считает.
Движимое или недвижимое — это уже результат правовой оценки, прерогатива суда
Суд делает свой вывод на основании выводов эксперта о капитальности или её отсутствии.
В зависимости от этого принимается то или иное судебное решение.
